Elektrodossier beim Immobilienverkauf 2026: Regeln und Unterlagen

Verkaufskontrolle und Elektrodossier sind nicht dasselbe

Beim Verkauf einer belgischen Immobilie müssen zwei Fragen getrennt werden: Löst der Verkauf eine besondere Kontrollpflicht aus? Und: Welche Unterlagen gehören unabhängig davon zum Elektrodossier der Anlage? Die bisher oft wiederholte Formel „ohne vollständiges Elektrodossier kann der Notar nicht beurkunden“ ist zu pauschal. Buch 1 regelt Informations-, Kontroll- und Übergabepflichten; die konkrete Abwicklung hängt vom Anwendungsfall ab.

Dieser Leitfaden basiert auf AREI/RGIE Buch 1, Version 06, anwendbar seit 1. April 2026. Er beschreibt die elektrische Seite, nicht alle regionalen immobilien- oder notariatsrechtlichen Pflichten.

Wann gilt die besondere Verkaufskontrolle?

Abschnitt 8.4.2 betrifft den Verkauf einer Wohneinheit mit alter häuslicher Elektroinstallation, für die noch keine Konformitätskontrolle nach dem damaligen Reglement stattgefunden hat. Vor der Übertragung ist ein Kontrollbesuch durch eine zugelassene Prüfstelle zu veranlassen. Der Verkäufer muss dem Notar den Bericht übergeben; der Notar informiert den Käufer über dessen Inhalt und über mögliche Pflichten.

Das ist keine Regel für jeden beliebigen Verkauf und jedes beliebige Gebäude. Zu prüfen sind unter anderem:

• Handelt es sich um eine Wohneinheit und häusliche Installation?
• Ist die Installation oder der relevante Teil „alt“ im Sinne von Teil 8?
• Gibt es bereits einen einschlägigen Kontrollbericht?
• Wurde die Installation erweitert, wesentlich geändert oder vollständig erneuert?
• Greift eine ausdrückliche Ausnahme?

Teil 8 nennt Ausnahmen, unter anderem wenn die Wohneinheit abgerissen oder die Elektroinstallation vollständig renoviert werden soll und dies in der Verkaufsurkunde festgehalten wird. Auch bei gerichtlichen Übertragungen ist die spezielle Verkaufssystematik nicht einfach unverändert anzuwenden. Der Notar und die zugelassene Prüfstelle sollten den konkreten Fall einordnen.

Fehlende Pläne verhindern die Kontrolle nicht automatisch

Sind Eindrahtschema oder Situationsplan bei der Verkaufskontrolle nicht vorhanden, kann die zugelassene Stelle die Kontrolle dennoch durchführen. Das Fehlen wird im Bericht als Verstoß vermerkt. Das ist etwas anderes als die Behauptung, die Kontrolle oder Beurkundung sei ohne Pläne unmöglich.

Praktisch bleiben aktuelle Pläne wertvoll: Sie erleichtern die Identifikation von Stromkreisen, Schutzorganen und Anschlusspunkten. Sie beseitigen aber keine technischen Mängel und ersetzen den Bericht nicht.

Welche Unterlagen gehören zum Elektrodossier?

Kapitel 9.1.2 beschreibt das Dossier breiter als „genau drei Dokumente“. Je nach Anlage und Vorgeschichte gehören dazu insbesondere:

• aktuelles Eindrahtschema der Anlage;
• Situationsplan der elektrischen Elemente;
• Berichte über Konformitätskontrollen, Kontrollbesuche und gegebenenfalls Nachkontrollen;
• Unterlagen zu Änderungen oder Erweiterungen;
• technische Angaben, Anweisungen und Dokumente, die für sicheren Betrieb und Wartung erforderlich sind;
• bei vorhandenen dezentralen Erzeugungsanlagen zusätzliche Pläne und Angaben, beispielsweise zur Erzeugungsanlage und ihren Schutzvorrichtungen.

Ein Installateur stellt nicht einfach ein separates „AREI-Konformitätszertifikat“ aus, das den Bericht einer zugelassenen Prüfstelle ersetzt. Fachrechnungen, technische Datenblätter und Ausführungsunterlagen können wichtig sein, aber die Feststellung des Kontrollergebnisses stammt von der zugelassenen Stelle.

Was zeigen Eindrahtschema und Situationsplan?

Das Eindrahtschema bildet die elektrische Struktur ab: Verteiler, Schutzgeräte, Stromkreise, Leiterdaten und die vorgeschriebenen Kennzeichnungen. Der Situationsplan ordnet elektrische Betriebsmittel räumlich zu. Beide müssen den tatsächlichen Zustand widerspiegeln. Alte Baupläne oder ein Schema vor einem Umbau reichen nicht, wenn die Anlage inzwischen anders ausgeführt ist.

Vor der Kontrolle lohnt ein strukturierter Abgleich:

1. jeden Verteiler und Abgang eindeutig bezeichnen;
2. Nennwerte und Typen von FI und Überstromschutz erfassen;
3. Leiterart und Querschnitt prüfen, statt sie nur zu schätzen;
4. Steckdosen, Lichtpunkte, Schalter und fest angeschlossene Geräte lokalisieren;
5. Erdung, Trennklemme und Potentialausgleich aufnehmen;
6. Pläne mit Beschriftung und realer Installation vergleichen.

Nicht sichtbare Leitungswege dürfen nicht als gesicherte Tatsache erfunden werden. Unsicherheiten sollten vor der Kontrolle fachlich geklärt werden.

Was passiert bei einem negativen Verkaufsbericht?

Eine nicht konforme Anlage macht den Verkauf nach der speziellen Regelung nicht automatisch unmöglich. Beim negativen Kontrollbericht nach Abschnitt 8.4.2 gehen Bericht und Pflichten an den Käufer über. Für diesen besonderen Fall sieht das AREI eine Frist von 18 Monaten ab dem Datum der Verkaufsurkunde vor, um die Anlage in Ordnung zu bringen und eine Nachkontrolle durch dieselbe zugelassene Stelle durchführen zu lassen.

Die 18 Monate sind keine universelle Frist für jeden negativen elektrischen Bericht. In anderen Kontrollsituationen gilt häufig eine Nachkontrollfrist von zwölf Monaten. Deshalb muss der Bericht mit seinem Kontrollanlass und den ausdrücklich genannten Fristen gelesen werden.

Bei Gefahren können Schutzmaßnahmen oder eine schnellere Beseitigung erforderlich sein; eine formale Frist ist keine Erlaubnis, eine unmittelbar gefährliche Situation weiterzubetreiben.

Warum „25 Jahre gültig“ zu grob ist

Für bestimmte häusliche Anlagen ist ein regelmäßiger Kontrollbesuch spätestens alle 25 Jahre vorgesehen. Daraus folgt nicht, dass jeder Bericht bei jedem Verkauf pauschal „25 Jahre gültig“ ist. Erweiterungen, wesentliche Änderungen, Verstärkungen, besondere Anlagenzustände oder ein früherer negativer Bericht können einen neuen Kontrollanlass schaffen. Auch muss der Bericht zur realen Anlage passen.

Prüfen Sie daher Berichtstyp, Datum, Ergebnis, Adresse, Anlagenumfang und spätere Änderungen. Ein altes positives Dokument ist nicht ausreichend, wenn es eine andere Ausführung beschreibt.

Kosten, Termine und Verhandlung nicht erfinden

Das AREI legt keine Marktpreise für Planerstellung, Prüfung oder Mängelbehebung fest. Ebenso gibt es keine amtliche allgemeine Wartezeit von zwei bis vier Wochen und keine verlässliche pauschale Kaufpreisreduktion bei einem negativen Bericht. Aufwand und Termin hängen von Anlage, Anbieter, Region und festgestellten Arbeiten ab. Holen Sie konkrete Angebote ein und stimmen Sie den Zeitplan mit Notar, Prüfstelle und gegebenenfalls Elektrofachkraft ab.

Eine sinnvolle Vorbereitung beginnt nicht mit einer erfundenen Acht-Wochen-Garantie, sondern mit dem vorhandenen Dossier, dem geplanten Verkaufszeitpunkt und der Frage, welcher Kontrollanlass vorliegt.

Rollen von Verkäufer, Käufer, Notar und Prüfstelle

Der Verkäufer sorgt im Anwendungsfall von 8.4.2 für den Kontrollbesuch und übergibt den Bericht. Die zugelassene Prüfstelle kontrolliert und beschreibt Verstöße; sie plant nicht automatisch die Sanierung. Der Notar verarbeitet die vorgeschriebenen Angaben im Übertragungsvorgang, ersetzt aber keine technische Beurteilung. Der Käufer übernimmt beim negativen Verkaufsbericht die ausdrücklich geregelte Verpflichtung zur Behebung und Nachkontrolle.

Diese Rollen sollten auch in der Kommunikation getrennt bleiben. Ein Elektriker kann Bestand aufnehmen, Mängel beheben und Pläne aktualisieren, stellt aber nicht den offiziellen Prüfbericht aus. Der Eigentümer bleibt dafür verantwortlich, das Dossier aufzubewahren und Änderungen nachvollziehbar zu ergänzen. Wenn unklar ist, wer eine Unterlage erstellt hat oder welchen Anlagenumfang sie abdeckt, sollte dies vor der Übergabe geklärt werden.

Änderungen zwischen Kontrolle und Verkaufsurkunde

Die Kontrolle ist eine Momentaufnahme. Werden danach Stromkreise ergänzt, der Netzanschluss verstärkt, eine Wallbox oder PV-Anlage installiert oder Schutzgeräte ausgetauscht, kann der Bericht den Zustand bei der Übergabe nicht mehr vollständig abbilden. Auch ein aktualisiertes Schema allein beweist nicht, dass die Änderung kontrolliert wurde. Dokumentieren Sie Datum, Umfang und Verantwortlichen der Arbeiten und klären Sie mit der zugelassenen Stelle, ob eine neue Kontrolle erforderlich ist.

Bei einer dezentralen Erzeugungsanlage gehören deren Schutz- und Anschlussdaten in das Dossier. Das betrifft nicht nur ein PV-Symbol im Eindrahtschema, sondern die für die sichere Beurteilung erforderlichen Zusatzangaben. Fehlen Herstellerunterlagen oder stimmt die installierte Wechselrichterbezeichnung nicht mit den Plänen überein, darf diese Lücke nicht mit einer Vermutung geschlossen werden.

Bericht richtig lesen

Lesen Sie nicht nur die Schlussformel. Prüfen Sie Identifikation der Anlage, Zähler-/Anschlussdaten, geprüften Umfang, Messwerte, Abweichungen, Bemerkungen und Termin der Nachkontrolle. Eine Bemerkung ist nicht zwingend ein Verstoß; umgekehrt wird ein negativer Schluss nicht dadurch positiv, dass einzelne Messwerte unauffällig sind. Bei Widersprüchen zwischen Bericht und Anlage ist die zugelassene Stelle der richtige Ansprechpartner.

Bestand, Teilrenovierung und vollständige Renovierung unterscheiden

Teil 8 enthält Abweichungen für bestimmte alte Anlagenteile. Sie sind kein allgemeiner Rabatt für das ganze Gebäude. Wird nur ein Raum oder Verteiler geändert, muss der Umfang der Änderung nachvollziehbar abgegrenzt werden; für den geänderten Teil können heutige Vorschriften gelten, während unveränderte Teile unter spezifischen Bestandsregeln verbleiben. Bei einer vollständigen Renovierung ist die Ausnahme von der vorgelagerten Verkaufskontrolle nur dann einschlägig, wenn die dafür verlangten Bedingungen und Angaben in der Urkunde erfüllt sind. Sie ist keine vorweggenommene Konformitätsaussage über die spätere Anlage.

Bewahren Sie deshalb alte und neue Planstände mit Datum auf, statt den früheren Zustand kommentarlos zu überschreiben. Kennzeichnen Sie, welcher Bericht zu welcher Version gehört. So kann der Käufer erkennen, welche Teile bereits geprüft wurden und welche Arbeiten danach erfolgten. Fotos und Rechnungen können den Verlauf ergänzen, ersetzen aber weder vorgeschriebene Pläne noch Prüfbericht.

Praktische Übergabe-Checkliste

• Kontrollanlass und mögliche Ausnahme mit Notar/Prüfstelle geklärt
• vorhandene Berichte vollständig und der Adresse zugeordnet
• Eindrahtschema und Situationsplan entsprechen dem Ist-Zustand
• Änderungen, Erzeugungsanlage und relevante technische Unterlagen ergänzt
• Verteiler und Stromkreise lesbar beschriftet
• Mängel, Fristen und Verantwortlichkeiten aus dem Bericht verstanden
• Originalunterlagen an den Käufer übergeben und Kopie aufbewahrt

Aktenprüfung vor Auftrag und Übergabe

Legen Sie vor der Kontrolle alle gefundenen Dokumente nebeneinander und ordnen Sie sie nach Adresse, Zähler beziehungsweise EAN, Verteiler und Datum. Prüfen Sie, ob der jüngste Plan wirklich die verkaufte Wohneinheit beschreibt. Ein Bericht für Gemeinschaftsteile, eine alte Hausnummer oder ein Plan vor Umbau darf nicht stillschweigend als aktueller Nachweis behandelt werden. Notieren Sie Widersprüche und klären Sie mit Notar und zugelassener Prüfstelle, welche Unterlagen für den konkreten Verkauf relevant sind.

Nach der Kontrolle übertragen Sie nicht nur die Schlussfolgerung in die Aufgabenliste. Erfassen Sie jede Feststellung mit Ort, betroffener Planreferenz, verantwortlicher Partei und der im Bericht genannten Frist. Lassen Sie Korrekturen durch eine fachkundige Person ausführen und dokumentieren. Ein Angebot oder eine Rechnung beweist die Ausführung nicht; aktualisierte Pläne und gegebenenfalls die erforderliche erneute Kontrolle gehören zum abgeschlossenen Vorgang.

Die amtliche FÖD-FAQ für Notare und Immobiliensektor erläutert Verkaufskontrolle, Dossierinhalt und Rollen. Die FÖD-Übersicht zu Kontrollarten grenzt den Anlass weiter ein. Beide Seiten müssen zusammen mit dem aktuellen Buch 1 und dem konkreten Bericht gelesen werden.

Was PlanElec beitragen kann

Mit PlanElec können Sie die Installation im Editor aufnehmen, Eindrahtschema und Situationsplan als PDF ausgeben und einen orientierenden Selbstcheck durchführen. Das kann die Dossiervorbereitung strukturieren. PlanElec erstellt keinen offiziellen Prüfbericht, erklärt eine Anlage nicht für AREI-konform und ersetzt weder Messungen noch die Prüfung durch eine zugelassene Stelle.

Weiterführende Artikel

• Elektrische Abnahme in Belgien vorbereiten
• Was kontrolliert der Elektroprüfer?
• Eindrahtschema Schritt für Schritt erstellen

PlanElec für Eindrahtschema, Situationsplan und orientierenden Selbstcheck öffnen →

Regelgrundlage: AREI/RGIE Buch 1 V06, insbesondere Teil 8 Abschnitt 8.4.2 sowie Kapitel 9.1. Maßgeblich sind die amtliche Fassung, der konkrete Kontrollbericht und die Einordnung durch Notar und zugelassene Prüfstelle.