Elektrisch dossier bij woningverkoop 2026: regels en documenten

Verkoopkeuring en elektrisch dossier zijn twee vragen

Bij een Belgische vastgoedoverdracht moet u onderscheiden: brengt deze verkoop een bijzondere controleplicht mee? En: welke documenten behoren tot het dossier van de installatie? De slogan “zonder volledig elektrisch dossier kan de notaris de akte niet verlijden” is te algemeen. Boek 1 legt controle-, informatie- en overdrachtsverplichtingen vast, maar de toepassing hangt af van het soort installatie en overdracht.

Deze gids steunt op AREI Boek 1, versie 06, van toepassing sinds 1 april 2026. Hij behandelt de elektrische regels, niet alle gewestelijke vastgoed- of notariële formaliteiten.

Wanneer geldt de bijzondere verkoopcontrole?

Afdeling 8.4.2 gaat over de verkoop van een wooneenheid met een oude huishoudelijke elektrische installatie die nog niet aan de bedoelde conformiteitscontrole werd onderworpen. Vóór de overdracht moet een erkend controleorganisme een controlebezoek uitvoeren. De verkoper bezorgt het verslag aan de notaris; de notaris informeert de koper over de inhoud en de mogelijke verplichtingen.

Dit is geen automatische regel voor elk verkocht gebouw. Controleer onder meer:

• gaat het om een wooneenheid en huishoudelijke installatie?
• valt de installatie onder de oude installaties van deel 8?
• bestaat al een relevant keuringsverslag?
• werd de installatie uitgebreid, aanzienlijk gewijzigd of volledig vernieuwd?
• is een uitdrukkelijke uitzondering van toepassing?

Deel 8 bevat uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer de wooneenheid wordt afgebroken of de elektrische installatie volledig wordt gerenoveerd en dit in de verkoopakte wordt opgenomen. Ook gerechtelijke overdrachten volgen niet zonder meer hetzelfde pad. Laat notaris en controleorganisme de concrete situatie kwalificeren.

Ontbrekende schema's blokkeren de keuring niet automatisch

Als eendraadschema of situatieplan bij deze verkoopcontrole ontbreken, kan het controleorganisme de installatie nog steeds onderzoeken. Het ontbreken wordt als inbreuk in het verslag vermeld. Dat is iets anders dan beweren dat controle of akte onmogelijk is.

Actuele plannen blijven nuttig: ze maken stroombanen, beveiligingstoestellen en aansluitpunten controleerbaar. Ze herstellen geen technische gebreken en vervangen het keuringsverslag niet.

Wat bevat het dossier volgens hoofdstuk 9.1?

Het dossier is breder dan “precies drie documenten”. Afhankelijk van installatie en historiek bevat het onder meer:

• het actuele eendraadschema;
• het situatieplan van de elektrische elementen;
• verslagen van conformiteitscontroles, controlebezoeken en hercontroles;
• documenten over wijzigingen en uitbreidingen;
• instructies en technische informatie die nodig zijn voor veilig gebruik en onderhoud;
• bij decentrale productie bijkomende plannen en gegevens van productie- en beveiligingsonderdelen.

Een installateur levert niet zomaar een afzonderlijk “AREI-conformiteitsattest” dat het verslag van een erkend controleorganisme vervangt. Facturen, technische fiches en uitvoeringsdocumenten kunnen relevant zijn, maar de formele beoordeling komt van de erkende instantie.

Schema's moeten de werkelijkheid tonen

Het eendraadschema geeft de elektrische structuur weer: verdeelborden, beveiligingen, stroombanen, geleidergegevens en vereiste aanduidingen. Het situatieplan lokaliseert de elektrische elementen. Oude bouwplannen of een schema van vóór een verbouwing volstaan niet wanneer de uitvoering veranderde.

Een betrouwbare voorbereiding omvat:

1. elk bord en elke kring eenduidig benoemen;
2. type en nominale waarden van differentieels en overstroombeveiligingen opnemen;
3. geleidergegevens controleren in plaats van raden;
4. contactdozen, lichtpunten, schakelaars en vaste toestellen lokaliseren;
5. aarding, aardingsonderbreker en equipotentiale verbindingen opnemen;
6. plannen, labels en werkelijke installatie met elkaar vergelijken.

Onzichtbare leidingtracés mogen niet als zeker worden verzonnen. Onzekerheden horen vóór de keuring technisch te worden onderzocht.

Negatief verslag: wanneer gelden 18 maanden?

Een niet-conforme installatie verhindert de verkoop onder deze bijzondere regeling niet automatisch. Bij een negatief verkoopverslag volgens 8.4.2 gaan verslag en verplichtingen over naar de koper. In dit specifieke geval heeft de koper 18 maanden vanaf de datum van de verkoopakte om de installatie in orde te brengen en door hetzelfde controleorganisme te laten herkeuren.

Die 18 maanden gelden niet voor elk negatief elektrisch verslag. In andere controlesituaties is de hercontroletermijn vaak twaalf maanden. Lees daarom altijd het type controle, de vaststellingen en de expliciete termijn in het verslag. Een formele termijn is bovendien geen toestemming om onmiddellijk gevaar te laten voortbestaan.

Waarom “25 jaar geldig” misleidend kan zijn

Voor bepaalde huishoudelijke installaties is uiterlijk om de 25 jaar een periodiek controlebezoek voorzien. Daaruit volgt niet dat elk verslag bij iedere verkoop automatisch 25 jaar “geldig” blijft. Uitbreiding, belangrijke wijziging, verzwaring, een negatief verslag of een gewijzigd installatietoestand kan een andere controle activeren. Vergelijk adres, omvang, resultaat en latere werken steeds met de werkelijke installatie.

Geen onbewezen prijzen of wachttijden

Het AREI bepaalt geen marktprijs voor plannen, keuring of herstel. Het garandeert evenmin een algemene wachttijd of een vaste waardevermindering bij inbreuken. Kosten en planning variëren met installatie, aanbieder, regio en nodige werken. Vraag concrete offertes en stem de timing af met notaris, controleorganisme en zo nodig een elektricien.

Wie doet wat?

De verkoper laat, wanneer 8.4.2 van toepassing is, de verkoopcontrole uitvoeren en bezorgt het verslag. Het erkende organisme controleert en beschrijft de inbreuken, maar ontwerpt niet automatisch de oplossing. De notaris verwerkt de vereiste informatie in de overdracht en vervangt geen technische beoordeling. Bij een negatief verkoopverslag neemt de koper de uitdrukkelijk geregelde herstel- en hercontroleplicht over.

Een elektricien kan de bestaande toestand opnemen, werken uitvoeren en schema's bijwerken, maar levert niet het officiële keuringsverslag. De eigenaar bewaart het dossier en voegt wijzigingen traceerbaar toe. Is onduidelijk wie een document opstelde of welk deel ervan werd onderzocht, los dat dan vóór de overdracht op.

Werken na de controle

Een controle is een momentopname. Nieuwe kringen, een verzwaring, laadpunt, PV-installatie of vervangen beveiliging na de controle kunnen maken dat het verslag niet meer overeenstemt met de verkochte toestand. Een bijgewerkt schema bewijst op zichzelf niet dat de wijziging werd gekeurd. Noteer datum, omvang en uitvoerder en vraag het erkende organisme of een nieuwe controle nodig is.

Bij decentrale productie volstaat één PV-symbool op het eendraadschema niet. De dossierverplichtingen omvatten ook relevante aansluiting, bescherming en technische gegevens. Ontbreekt een typeplaatje of stemt de omvormer niet overeen met de documenten, vul die leemte niet met een gok.

Het verslag inhoudelijk lezen

Lees meer dan alleen “conform” of “niet conform”. Controleer identificatie, aansluiting, onderzochte omvang, meetwaarden, toepasselijke afwijkingen, opmerkingen en hercontroledatum. Een opmerking is niet noodzakelijk een inbreuk; omgekeerd maken enkele goede meetwaarden een negatieve conclusie niet positief. Bespreek tegenspraken met het controleorganisme.

Bestaand deel, gedeeltelijke renovatie en totaalrenovatie

Deel 8 bevat afwijkingen voor bepaalde oude installatiedelen, geen algemene korting voor het hele gebouw. Bij een wijziging van één ruimte of bord moet de grens van de werken aantoonbaar zijn. Het gewijzigde deel kan aan actuele voorschriften onderworpen zijn, terwijl ongewijzigde delen onder specifieke bestaande regels blijven. De uitzondering op de voorafgaande verkoopcontrole bij volledige renovatie geldt alleen wanneer aan de voorwaarden is voldaan en de vereiste vermelding in de akte staat. Ze zegt niets vooraf over conformiteit na de renovatie.

Bewaar oude en nieuwe versies van de plannen met datum in plaats van de geschiedenis te overschrijven. Noteer welk verslag bij welke versie hoort en welke werken daarna plaatsvonden. Foto's, facturen en technische fiches kunnen dat spoor ondersteunen, maar vervangen schema's en keuringsverslagen niet.

Maak geen aannames over gemeenschappelijke delen

In een appartement kunnen privatieve installatie en gemeenschappelijke delen verschillende eigenaars, borden en controlehistorieken hebben. Neem alleen het deel op dat werkelijk tot de verkochte installatie behoort en identificeer gemeenschappelijke voedingen duidelijk. Laat notaris en controleorganisme bepalen welke documenten voor de concrete overdracht nodig zijn; een dossier van de vereniging van mede-eigenaars is niet automatisch hetzelfde als dat van de wooneenheid.

Overdrachtschecklist

• Controleaanleiding en eventuele uitzondering vastgesteld
• Alle bestaande verslagen aan het juiste adres gekoppeld
• Eendraadschema en situatieplan stemmen overeen met de uitvoering
• Wijzigingen, productie-installatie en technische stukken toegevoegd
• Borden en stroombanen leesbaar gemarkeerd
• Inbreuken, termijnen en verantwoordelijkheden uit het verslag begrepen
• Originele dossierstukken overgedragen en een kopie bewaard

Controleer de stukken vóór opdracht en overdracht

Leg vóór de keuring alle gevonden documenten naast elkaar en rangschik ze op adres, meter of EAN, verdeelbord en datum. Controleer of de nieuwste tekening werkelijk de verkochte wooneenheid beschrijft. Een verslag van gemeenschappelijke delen, een oud huisnummer of een plan van vóór renovatie mag niet stilzwijgend als actuele toestand gelden. Noteer tegenstrijdigheden en vraag notaris en erkend controleorganisme welke stukken voor de concrete overdracht relevant zijn.

Neem na de controle niet alleen het besluit over in een takenlijst. Registreer elke vaststelling met plaats, bijbehorende planreferentie, verantwoordelijke partij en de termijn uit het verslag. Laat correcties deskundig uitvoeren en documenteren. Een offerte of factuur bewijst de uitvoering niet; bijgewerkte plannen en een eventueel vereiste vervolgcontrole sluiten de bewijsreeks af.

Maak bij digitale overdracht één leesbare index met bestandsnaam, datum en documentsoort. Vermijd losse berichten als enige archief en controleer of scans volledig, recht en leesbaar zijn. Deel persoonsgegevens en rapporten alleen met de betrokken partijen. De koper ontvangt de relevante installatieakte, terwijl tijdelijke werkfoto's of dubbele kopieën niet onnodig breder worden verspreid.

De officiële FOD-FAQ voor notarissen en vastgoedsector licht verkoopcontrole, dossierinhoud en rollen toe. Het officiële overzicht van controlevormen begrenst de aanleiding verder. Lees beide naast het actuele Boek 1 en het concrete verslag.

Wat PlanElec wel en niet doet

Met PlanElec kunt u de installatie in de editor opnemen, eendraadschema en situatieplan als pdf exporteren en een indicatieve zelfcontrole uitvoeren. Dat helpt het dossier structureren. PlanElec levert geen officieel keuringsverslag, verklaart de installatie niet AREI-conform en vervangt geen metingen of keuring door een erkend organisme.

Verder lezen

• Elektrische keuring in België voorbereiden
• Wat controleert de keurder?
• Zelf een eendraadschema maken

Open PlanElec voor eendraadschema, situatieplan en indicatieve zelfcontrole →

Rechtsgrond: AREI Boek 1 V06, vooral deel 8, afdeling 8.4.2 en hoofdstuk 9.1. De officiële tekst, het concrete verslag en de beoordeling door notaris en erkend controleorganisme blijven beslissend.